スケルトンの貸し店舗を選ぶ際のチェックポイント

こんばんは。小泉です。
不動産業の売上って、その月によってすごく波があるのですが、良い時も悪い時も一生懸命出来る人が最後まで生き残ってます。
不動産業界だけじゃないですけどね。

さて、今回はスケルトンの貸し店舗を選ぶ際のチェックポイントについて解説します。

大阪だけではありませんが、最近は特に飲食店を出店する方にとって居抜き店舗は大変人気があり、個人も法人も新規開業も店舗展開もみんな居抜き店舗を狙っています。

弊社エムディーマートのホームページでも居抜き物件の掲載を増やしていますし、居抜き店舗の流通は今後今以上に活発になっていくと思うのですが、実はその分、スケルトン貸店舗の人気が必要以上に落ちている実感があります。

確かにスケルトン店舗は居抜きに比べると工事費用が多くかかりますので、合理的でない部分もあり、出店物件の第一選択肢が居抜きになるのは当然の事だと思うのですが、賃料やその他の条件でヘタな居抜き店舗よりも好条件のスケルトン店舗というのも最近は見かける様になりました。スケルトンは人気が落ちているので、場所や物件によっては賃料を安くしたりしないと決まりにくくなってきている様です。

そこで、今回はスケルトンの店舗を検討する場合に、どういう部分に気を付けて選べば良いのか?私の経験を踏まえて解説したいと思います。
ちなみにスケルトンを検討する場合と言ってますが、実は今から挙げるポイントを押さえる様にすれば、居抜き店舗を検討する際の役にも立つ可能性が高いので、居抜き限定でお考えの方も参考にして頂くと良いのではないでしょうか。

1.賃料
まずは圧倒的に大事な条件のひとつ。賃料です。
物件によってはかなり割安な賃料設定をしている事がありますし、交渉したら結構下げてくれるケースもあります。賃料交渉の余地があるのかどうか?近隣で出ている居抜き店舗の賃料と比べてみて、どうなのか?という目線でチェックしてみて下さい。

2.引渡し状態
これめちゃくちゃ大事な部分です。頑張って交渉するべき部分なのですが、普通、貸し店舗の場合は契約時の状態で借りて、契約時の状態で返すというのが基本的な条件です。ハコを借りるイメージでしょうか。なので、現在スケルトン状態であればそのままの状態で引渡しをするというのが一般的ですね。

但し、家主さんによっては今は居抜き店舗が人気あるからスケルトンの店舗は敬遠される事が多いという事を実感される家主さんも増えてきました。
出店費用(特に工事費用)の面で居抜き店舗にはどうしてもかなわないからです。

何が言いたいかと言うと、例えば家主さん側でエアコンだけ付けてもらえませんか?とか、トイレだけ作ってもらえませんか?とか相談してみるのもひとつですよ、という事です。
主な交渉材料は、エアコン設置、トイレ設置、給排水とガスの立ち上がり等のインフラ関係を家主さん側で引き込む、等があります。エアコンやトイレは他のどんな店舗でも大概必要な設備ですし、もし今から契約する借主さんが解約された後でもビル側の資産という事で有効活用出来ます。

エアコンやトイレをビル側で設置してもらえたら、100万円単位で工事費用が圧縮出来ますので、交渉してみる価値はありますよね。交渉の余地があるのか?営業担当者に聞いてみると良いでしょう。

3.前入居されていたお店の業種
同じスケルトンでも、前が飲食店だったのと物販店だったのとでは設備の内容が全然違います。

具体的にはガスや電気の容量、排水管の太さ、吸気と排気の経路確保の問題、等でしょうか。当然前のお店がこれからやろうとするお店に近い設備が必要な業種だと色んな意味で工事がやりやすく、結果的に費用も抑えられるケースが多いです。ガスと電気の引き込み&容量UPと給排水もイチから引き込みが必要な店舗と、ガス・電気の容量が足りていて、給排水管がそのまま使える店舗だとお店の大きさにもよりますが、やはり100万円単位で工事費用が変わってくると思います。

また、新築ビルや新築マンションの1階店舗の場合だと、設計段階から飲食店を想定している場合とそうでない場合があり、標準装備で入っている設備がやはり違います。

4.店舗の広さ(面積)
スケルトン店舗と居抜き店舗の大きな違いは内装や設備等の工事費用です。
そしてこの工事費用は坪数によって左右されます。(工事代金の見積もりは通常坪単価計算です。)

賃料と保証金が安い店舗があったとしても、面積が広ければその分工事費用がかかります。
居抜きの場合だと坪あたり5万円~20万円前後、スケルトンだと坪あたり50万円~60万円位が一般的でしょうか。(工事内容によるので一概には言えませんが。最近は手作りみたいな内装で屋台風?にして内装費用を極端に安く仕上げる手法とかもあるみたいです。)

極端な話、15坪の広さでカウンター席+テーブル席がいくつかある居抜き店舗と、6.5坪位でカウンターのみのスケルトン店舗だと、総合的に考えた場合、工事代含めた出店費用は思ったより差が出なかったりするかもしれません。そこでトイレや給排水・ガス等のインフラ関係の交渉が効いてきたら、いよいよ僅差かもしれませんよ。極端な話ですけどね(笑)まぁ広さが2倍違えば当たり前と言えば当たり前です。6.5坪の居抜き店舗とかだと、かなり安いでしょう。

今回は以上の4点です。
一口にスケルトン店舗と言っても家主さんの考え方や設備の状態は千差万別ですので、一概には言えない事ばかりですが、少なくとも上記の4点を意識して物件を検討する様にすれば居抜き・スケルトンに限らず、良い条件で契約出来る可能性はかなり上がると思います。

もちろん、弊社まで直接お問合せ頂ければ、個別に対応させて頂きますので、ご相談はお気軽にどうぞ♪

小泉


» »

▲TOPへ