貸店舗Q&A(1)~「テラス席のあるレストランを出店したいのですが、テラス付きの路面店舗が中々見つかりません。どうやって探せば良いのでしょうか?」

こんにちは。小泉です。
不動産の事、貸店舗の事等でよくある質問に私がお答えするカタチでQ&Aコーナーを作る事にしました。
皆さんも何か気になる事があればドシドシ質問を頂ければと思います。

第一回の質問ですが、いきなり難問です(笑)
Q.「テラス席のあるレストランを出店したいのですが、テラス付きの路面店舗が中々見つかりません。どうやって探せば良いのでしょうか?」

さて、1階店舗のテラスですね。本題にいく前にテラス付きの店舗物件とはどういう物件の事を言うのか、いくつか画像で例を挙げておきます。

テラス付き路面店舗(例)1

テラス付き路面店舗(例)1

テラス付き路面店舗(例)2

テラス付き路面店舗(例)2

テラス付き路面店舗(例)3

テラス付き路面店舗(例)3

テラス付き路面店舗(例)4

テラス付き路面店舗(例)4

屋根付きも屋根無しも、控えめなテラスも思いっきりテラスも混ざっていますが、いわゆるテラス席とかテラスとか呼ばれているものはこういうイメージです。

物件取得についてはいくつか選択肢があると思いますが、まずは代表的なものからいきましょう。今の所一般的な探し方で、「現在テラススペースのある居抜き店舗を探す。」これがまず皆さんが一番初めに思い付く探し方だと思います。

しかしこの探し方の問題点はあまりにも居抜き店舗を探す方が多過ぎて、特にテラスがあるとかとなると人気が出過ぎて物件取得費用が意外と高額になるという事と、中々物件が出ない、出てもすぐに決まってしまう、大手に取られてしまう、等が考えられます。テラスのある居抜き店舗を欲しい人の数が、物件の数よりも多くなると起こる現象です。

そもそも居抜き物件を探すという事は出店費用を抑えたいから居抜きで探しているのに、造作譲渡代とかで不要な造作や設備を高額で購入しないと契約出来なかったりすると本末転倒です。
でも、割とありがちですよね。造作譲渡代って名目ですけど実質は権利金です。そこの物件でお店出したかったらこれだけお金が必要です、みたいな。

もちろん良いタイミングで良い物件と巡りあえる可能性もありますので、誤解のないように。

そこで2番目の選択肢ですが、居抜きかどうかに限らずセットバックしている物件を探す、です。
セットバックしているというのは、道路から店舗までに距離があって奥まっているという事です。
(例)↓↓↓

テラス無しセットバック路面店舗(例)

テラス無しセットバック路面店舗(例)

その道路からお店までの空間はいわゆる店前スペースです。ビルやマンションの広場みたいになっていたり、建物によっては駐輪場や駐車場になっていたりする建物もありますが、そうなるとちょっとお店としてはイメージ良くないですね。交渉して空けてもらうか家賃の減額条件を提示した方がいいかもしれません。

ただ、一番多いのはそのお店の看板スペースになっているケースです。看板スペースですので1階の店舗が実質的には専用使用しているのですが、スペースの区分的には共用部だったりします。いわゆる契約面積には含みません、という事ですね。まぁ実際にはいくら共用部分だとは言っても、飲食店の店前だったりしますので、そのお店が掃除もしますし、店前をあまり関係無い人に不用意にうろうろされてもちょっと困りますよね。

なんか変な感じの契約になっているケースもあるのですが、こういう物件は家主さんとの交渉次第ではテラス席に出来たりします。交渉はちょっとコツがいりますけどね。
今、奥まっている店舗で間の空間を上手く使えていないお店や、そもそも奥まっているお店は比較的苦戦しているケースが多いです。やはり少しセットバックしているだけでも来店客からすると敷居が高いというか心理的に入りにくい印象を与える様で、お店の入口は道路から近ければ近い程ベターな様です。飲食店オーナーもそのあたりは敏感な人が多いですね。

ただ、そういった普通に見れば奥まっている店舗の全面スペースがテラス席になったとすれば?大きく印象が変わります。
入りやすさという面でも、デザイン的な面でも。席数も増えます。

という事は繁盛店に出来る可能性が高くなるという事ですよね。

そもそも家主と店子の関係から言えば、お店が繁盛して長い期間入居してもらうという事が家主さんの望みのはずです。稀にそうでもない家主さんもおられますが、そういう物件はお店がコロコロ変わっていたりする場合があり、あまりにも頻繁にお店が変わるとイメージが悪いので借手からも敬遠されがちです。私達からしても中にはお付き合いしにくい家主さんもおられます。

オフィスビルなんかでも1階に繁盛店が入っているとビル自体に活気が出たりしますし、1階の店舗がずっとテナント募集中というのも恰好悪いですよね。もちろん臭いや騒音等で上階に迷惑をかけてしまってはいけませんが、良いお店に入居して頂きたいというのは、どの家主さんにとっても共通の意識です。

そこで良いお店にするために、地域から愛される繁盛店にするためにどうしてもテラス席を作りたいと(笑)
文章にすると強引なプランに見えますが、本気で交渉したら案外いける場合もあります。

建築基準法からするとどうなのか?とか、防火的には?上階の入居者には迷惑がかからないか?とか家主さんサイドにも色々と懸念材料があるかと思うので、ひとつずつクリアしていかないといめませんが、物件を気に入ったならぶつけてみる価値はあるのではないでしょうか。

今回は2つ選択肢を挙げましたが、少し角度を変えればスムーズに話が進むケースもありますので、各種交渉事、お気軽にご相談下さい。

Q&Aコーナー、しばらく続けますので、質問があればkoizumi@naniwa-tenpo.jpまでお願いします。

小泉


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