造作譲渡(店舗売却)を成功させるポイントその①

こんにちは。小泉です。

1月の予定はほぼ真っ白ですが、そろそろ来年の手帳を買わないといけませんね。毎年の事です。

さて、今回の記事は造作譲渡(店舗売却)を成功させるポイントその①です。

※写真と本文は特に関係ありません。

※写真と本文は特に関係ありません。

私達の商圏大阪でも、飲食店や美容室の居抜き店舗における造作譲渡(店舗売却)は広く行われています。
不動産の賃貸借契約上では、造作譲渡や権利売買は普通は禁止されていますが、当事者同士の利害関係が一致して、最終的に貸主(所有者)の許可が出れば現実的には可能です。
お店を買いたい人(現入居者)と売りたい人(物件を借りたい人)の条件が合えば、家主さんに具体的な話を持っていくわけですが、特別な事情が無ければ、家賃が途切れなければという条件で了承して頂けるケースがどちらかと言えば多いです。※但し、造作譲渡は絶対に認めないという家主さんもおられますので、100%確実なわけではありません。

飲食店等を出店したい方すれば居抜き店舗を利用して少しでも初期投資を抑えたいですし、店舗売却をする方からしてもせっかくまだ使えるお店なのにスケルトンにして返すのはもったいない、合理的でないと思いますから、買う方と売る方の利害関係は一致します。

ただ、造作譲渡するという事は、①造作譲渡契約と②不動産賃貸借契約、この2つの契約を同時並行して進める事になりますので、②の契約の当事者は出店希望者と家主さんです。②の当事者同士の合意を得る事も必要ですので、2段階の商談が必要な性質を持っているという事ですね。

そこでここからが本題なのですが、今回は造作譲渡をする側すなわちお店を売る側の立場に立った話です。
どうすれば、造作譲渡(店舗売却)を成功させる事が出来るのでしょうか。
まず、どうなれば成功なのかという事ですが、①高くで売る、②早く売る、今回はこの2点に定義させて頂きます。

そして、単刀直入に言いますが、ひとつのポイントは「金額設定を高くし過ぎないこと」です。

ほどほどの金額という表現はおかしいかもしれませんが、やはりある程度の相場があります。

もちろん人間ですから少しでも高く売りたいと思いますし、依頼を受ける私達からしても少しでも高い金額で売りたいと思っています。
でもはっきり言って、高すぎる価格設定をすると結果的に安くで売らざるを得ない状況になる可能性が高まります。これは結構理解して頂きにくい事かもしれませんが、私の経験上の事実です。

使用年数や店内の状況、立地によるプレミア感等によって適正価格というのは変わりますが、それでも「なんぼなんでも高すぎる」価格というものはあります。
高くで売れるケースの多くは、買う側がお得感をもって購入出来るギリギリの高値です。

現在周辺で出てる居抜き物件やスケルトンの物件を借りるよりも、この物件を契約した方が良いなと思えるギリギリの高値を狙うのがオススメです。

よく聞くのは、スケルトンから造る事を思えば安いもんでしょ、という言葉ですが最近は造作譲渡条件が無い居抜き物件も出てきているので、必ずしもスケルトン物件がライバルではありません。むしろ居抜き店舗を探している方がお客様ですから、ライバルは同じ様に造作譲渡条件が付いている居抜き店舗か、造作譲渡条件が付いていない居抜き店舗です。売出し価格を決める前に近隣エリアの物件の状況は調査しておいた方が良いです。(立地とか家賃とか内装の状態とか前の業態とか総合的に調べましょう。もちろん我々がやります。仕事ですから。)そして、近隣の類似した物件に勝てる可能性の高いギリギリの高値を狙うべきでしょう。

時間的な余裕があって、何か月も何年も次の人が決まらなければ別にお店を続けていっても構わないという事であれば話はべつです。
高めの金額で売り出して、本当にドンピシャで気に入ってくれた方とだけ商談するという計画も有りです。

しかし私達が大阪で造作譲渡(店舗売却)の相談を受ける方は、それほど時間的な余裕がある方ばかりではありません。むしろ早く閉店したい、早く撤退したいという方が多いと思います。
その場合は売り切るまでの期間が限られていたりしますので、最初高値で売り出して中々売れない場合、段々時間的な余裕がなくなってきて最終的には安く叩かれてしまうケースもあります。

また、解約届けを提出してしまうと最終期限が決まってしまうので、時間の経過と共に選択肢が無くなってしまいます。スケジュール感を誤ると安値で叩き売るかスケルトンにして明渡しするかの2択になってしまいますし、そのまま夜逃げに近い状態で退去されるお店も見てきました。

先に解約届けを出すかどうかは状況によりますので、出す前に造作譲渡や店舗仲介に強い不動産業者に相談されるのがベターな選択だと思います。

そして売出し金額の目安は、早期(例えば1か月以内)に複数の出店申込みが入るだろうと予想される位の金額であれば、厳しい価格交渉も受けず、引継ぎ時期の希望も非常に通りやすいため、取引自体が大変スムーズです。

以上が今回のポイントですが、上記に述べた内容が全てではありませんし、造作譲渡や撤退については個別の事情や金銭的な状況が大きく関わってきますので、その状況に合わせた動きをとっていく必要があります。

価格査定やご相談は無料ですので、お気軽にご連絡下さい。

小泉 080-3244-6409


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